Ваш Дом

Особенности национального развода

Инна — Sun, 29 May 2011 16:39:15 GMT

По статистике в России распадается почти 40% браков. Иногда молодожены берут ипотечный кредит, но когда любовь проходит, купленное взаймы жилье приходится делить. О том, как это можно сделать без скандалов и взаимных обвинений, рассказывают юристы.

ВОПРОС: Четыре года назад в равных долях мы с женой приобрели квартиру с помощью ипотечного кредита. Сейчас собираемся разводиться. Какие существуют варианты раздела и продажи жилья, заложенного в банке?

Прежде всего необходимо отметить, что все имущество, приобретенное супругами в период брака, является совместной собственностью. И в случае развода оно делится пополам. Тем не менее при разводе супруги имеют право заключить мировое соглашение и разделить имущество без участия суда. В этом случае стороны смогут договориться о том, кто получит денежную компенсацию, а кто – ту или иную часть имущества.

Средства, заплаченные по кредиту в период брака, также являются общим имуществом и делятся пополам. Если ипотечный кредит еще не выплачен, разделить квартиру будет сложно. Придется договариваться, кто выплатит оставшуюся часть займа.

Кредит можно переоформить в пользу одного из супругов, однако для этого потребуется согласие банка как залогодержателя приобретенного в ипотеку жилья.

При решении таких вопросов стоит сразу обратиться в банк, в котором семья брала кредит. Но в первую очередь супруги должны определить, кто из них будет выплачивать оставшуюся часть займа, кто получит квартиру, а кто – денежную компенсацию своей части уже выплаченных по кредиту средств.

Если к соглашению прийти не удастся, можно продолжать выплачивать кредит пополам. И, соответственно, нести все связанные с этим риски. После того как бывшие супруги погасят долг, жилье можно продать и разделить вырученную сумму в равных долях.

Когда супругам не удается договориться, они часто прибегают к услугам медиаторов. Те, в свою очередь, находят компромиссный вариант решения проблемы. Медиаторство, медиация (от англ. mediation – посредничество) – содействие третьей стороны двум (или более) другим в поисках соглашения в спорной или конфликтной ситуации. Наиболее общее и употребительное понятие, определяющее участие третьей стороны в конфликте.

Обычно доля в праве собственности не меняется до полного погашения кредита. Тем не менее в ряде случаев банк может пойти на изменение долей – если у бывших супругов есть судебное решение о разделе имущества. С этим документом можно пойти в банк и утвердить соответствующее соглашение – изменить и перезаключить кредитный договор.

Если ипотечный кредит еще не выплачен, необходимо согласие банка как залогодержателя жилья. А варианты раздела квартиры зависят, прежде всего, от межличностных отношений бывших супругов. Если между ними нет имущественных разногласий, можно просто прийти в банк и переоформить кредитный договор.

Поскольку квартира является совместной собственностью супругов, они должны определить ее дальнейшую судьбу. А точнее – решить, кому их них будет принадлежать эта недвижимость. Кредитный договор можно переоформить на одного из супругов.

Чаще всего банки идут на изменение договора об ипотеке. Хотя, естественно, многое зависит от конкретного финансового учреждения, объема выплаты кредита, стоимости квартиры. И, конечно, от работающих там менеджеров, многим из которых, возможно, не захочется решать нестандартную проблему.

Особых вариантов в данной ситуации нет. Если право собственности на квартиру отсутствует, разделить объект получится лишь после того, как это право оформят. Обычно совместно нажитое имущество делится пополам – после развода у супругов останется по 1/2 доли.

Тонкости продажи квартиры, в которой живет ребенок

Инна — Sun, 29 May 2011 16:35:17 GMT

Сделки с недвижимостью, в которых задействованы интересы несовершеннолетних, не всегда требуют вмешательства органов опеки. Мы расскажем о том, какие права имеют разные категории несовершеннолетних собственников; о том, как проходит сделка, если проживающий в квартире несовершеннолетний имеет лишь право пользования, а не право собственности, и о том, в каких случаях возможно получение несовершеннолетним полной дееспособности до 18 лет.

В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста человек становится дееспособным в полном объеме. Напомним, что дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Две категории несовершеннолетних

Несовершеннолетние делятся на малолетних, возраст которых до 14 лет, и несовершеннолетних — в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетних в сделке всегда действуют их законные представители. Дети до 14 лет могут совершать лишь мелкие бытовые сделки, распоряжаться «карманными» денежными средствами. А вот в сделках более серьезного вида уже участвуют законные представители ребенка.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно совершают сделки, расписываются в документах и т. д., но с оговоркой, что все данные действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей.

Без письменного согласия граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:

- распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;

- осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

- вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;

- совершать мелкие бытовые сделки;

- с 16 лет вправе быть членами кооперативов.

Напомним, что к законным представителям ребенка относятся:

- родители;

- усыновители;

- опекуны. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет;

- попечители. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.

Как продать квартиру несовершеннолетнего?

Для продажи квартиры, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешение органа опеки и попечительства. Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Надо сказать, что на законодательном уровне четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать, не существует. При решении данного вопроса сотрудники органа опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка. То есть в каждом конкретном случае решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, его имущественные интересы, окружающая его обстановка и т. д. Решение органа опеки носит сугубо субъективный оценочный характер.

Как правило, органы опеки дают «добро» на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое равноценное жилое помещение или равноценную долю в другом жилом помещении. Вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет. К слову, распоряжение таким счетом также происходит с предварительного согласия органа опеки.

В некоторых случаях разрешение на продажу могут дать с формулировкой: «с одновременной, а не с последовательной покупкой жилого помещения». То есть, прежде чем продать квартиру, необходимо будет купить для ребенка другое жилое помещение.

Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в выдаче разрешения на продажу, они имеют право обжаловать такой отказ в суде.

Другие сделки с имуществом несовершеннолетнего, на которые необходимо согласие органа опеки:

- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;

- залог недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;

- сдача внаем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;

- обмен имущества несовершеннолетнего;

- отказ от преимущественной покупки доли;

- раздел имущества несовершеннолетнего;

- отказ от наследства;

- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

- другие сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, их совместный ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников органа опеки и попечительства не нужно.

Полная дееспособность до 18 лет

В некоторых случаях несовершеннолетние могут получить полную дееспособность, не дожидаясь исполнения 18 лет. Происходит это в двух случаях. Во-первых, если несовершеннолетний вступает в брак до 18 лет. В этом случае он приобретает дееспособность в полном объеме с момента заключения брака.

В соответствии с Семейным кодексом РФ брачный возраст в России установлен с 18 лет. Но при наличии уважительных причин органы местного самоуправления могут разрешить вступление в брак и с 16 лет. Таким образом, если молодые люди женятся в возрасте 16 лет, то с момента заключения брака они становятся полностью дееспособными. И даже если семейная жизнь у них не сложится, и молодые люди разведутся до 18 лет, дееспособность все равно не утрачивается.

Во-вторых, дееспособность в полном объеме наступает в результате так называемой эмансипации. В соответствии со ст. 27 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, контракту или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью.

Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства, если на это есть согласие обоих родителей, усыновителей или попечителя. Если же такого согласия нет, вопрос рассматривается в суде.

Получив полную дееспособность, ребенок будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам. Эмансипированный гражданин вправе совершать любые сделки, в том числе направленные на отчуждение недвижимого имущества, и при этом не спрашивать согласия родителей и органов опеки. Он вправе как продать, так и купить (при наличии собственных денежных средств) недвижимое имущество. Родители или другие законные представители уже не смогут влиять на решение ребенка распорядиться имуществом.

Собственников ограничат в жилплощади

Инна — Sun, 29 May 2011 16:31:44 GMT

Стать одним из нескольких десятков "счастливых" сособственников одной комнаты или квартиры скоро станет невозможно.

Законопроект, определяющий минимальную долю жилой собственности в зависимости от ее общей площади и ограничивающий права собственников на вселение "лишних" граждан, принят Госдумой в первом чтении. Об этом сообщил вчера глава думского Комитета по законодательству Павел Крашенинников.

Не ограниченная законом возможность "дробить" чуть ли не до сантиметра жилплощадь, оформляя ее в собственность десятков, а то и сотен человек, привела к массе негативных явлений на рынке жилья.

Владелец всего лишь метра в квартире или комнате получает все права собственника недвижимости. "Представители избиркомов "засекли", что возможность зарегистрировать в одной квартире сотню человек используется в предвыборной борьбе, - привел пример Павел Крашенинников. - Вот вам и "лишняя" сотня голосов". Регистрация таким способом, используемая, по сути, для легализации гастарбайтеров, встречается куда чаще.

Кроме того, признал Крашенинников, возможность оформления в собственность "микродолей" помогает обналичивать материнский капитал (впрочем, конкретную схему, как именно это делается, депутат раскрывать не стал). Зато сообщил, что подобные "безразмерные" квартиры очень интересуют правоохранительные структуры, занимающиеся борьбой с экстремизмом. И это не мудрено. Ведь, как правило, реально проживают в квартире далеко не все сособственники. Основная масса, получив вполне законную регистрацию, растворяется в городе.

Вокруг законопроекта, предложившего ввести ограничения по площади при оформлении долевой собственности, разгорелась бурная дискуссия. Ряд экспертов полагал, что для мошенников всегда найдутся пути, как обойти закон. А вот законопослушные граждане могут пострадать. И приводили наглядный до абсурда пример: у бабушки - владелицы комнаты в коммуналке восемь внуков. Ясно, что если она оставит ее в наследство всем, у этих самых внуков в собственности окажутся те самые "микродоли". Именно поэтому, когда текст документа дорабатывался, в нем появились оговорки относительно приватизации и наследования - здесь ограничивающие рамки применяться не будут.

В целом же предлагается, что при общей площади жилья до 30 квадратных метров можно оформить минимальную долю в размере 1/3; при метраже от 30 до 60 "квадратов" - 1/6; от 60 до 120 квадратных метров - 1/10 и, наконец, если квартира или дом больше 120 квадратных метров, минимальная доля равна 1/15. "Таким образом, минимальная доля, которую можно оформить в собственность, должна быть достаточной для проживания одного человека, - пояснил Крашенинников. - В большинстве городов учетная норма для постановки в жилищную очередь равна 9-10 квадратным метрам. Вот мы и исходили примерно из таких же параметров".

Подобные же правила, уточнил депутат, будут действовать и в муниципальном жилье при оформлении договоров социального найма. Вселить кого-либо, если в результате площадь станет меньше учетной нормы, будет невозможно. Исключение сделают для близких родственников - детей и родителей. Если у пары, живущей в крохотной комнате в коммуналке, родится тройня, проблем с регистрацией новорожденных не возникнет. "Разруливать" уже накопившиеся проблемы намерены, ограничив право продажи жилой микродоли только сособственникам, а не посторонним лицам.

Купили жилье. Почему не дают налоговый вычет?

Инна — Mon, 18 Apr 2011 13:36:21 GMT

Секреты законодательства, которые помогут не потерять налоговые льготы, специально для читателей «КП» разъясняет замдиректора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Сергей Разгулин

На что рассчитывать очередникам

- Мы долго стояли в очереди и в конце концов купили квартиру по субсидии - часть денег дал город, а 1,2 миллиона рублей мы доплатили сами, - рассказывает читательница «КП» Людмила. - Жилье оформили в собственность на маму и двух взрослых дочерей, а плательщицей по документам значится только мать. Можно ли в такой ситуации получить налоговый вычет и каким он будет?

- Очередники, купившие квартиру с помощью субсидии или по другим соцпрограммам, имеют право на налоговый вычет, если вложили в приобретение жилья собственные средства. Именно на эти расходы, максимум - два миллиона рублей, распространяется налоговый вычет, - поясняет Сергей Разгулин.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то по общему правилу налоговый вычет распределяется между всеми совладельцами пропорционально их долям. То есть в ситуации Людмилы 1,2 миллиона рублей, уплаченные за жилье и включаемые в состав вычета, делятся на троих, и каждому полагается налоговый вычет в размере 1/3, или 400 тысяч рублей (напомним, на руки можно получить 13% от суммы вычета, то есть 52 тысячи рублей).

В то же время важно иметь в виду: воспользоваться вычетом вправе только лицо, которое фактически потратилось на покупку квартиры (исключение предусмотрено при общей собственности мужа и жены, а также родителей и несовершеннолетних детей - см. ниже). Так что в итоге рассчитывать на возврат налога в нашем случае может только единственная плательщица (мама) и лишь в размере вычета, положенного ей лично, - 1/3, или 400 тысяч рублей.

Совет: чтобы получить налоговые льготы по максимуму, желательно оформлять собственниками квартиры именно тех, кто указывается плательщиками при покупке.

Квартира на троих

- У нас собственниками новой квартиры оформлены тесть-пенсионер, зять и его несовершеннолетний ребенок, - сообщает читательница «КП» Галина. - Квартиру купили за 6 миллионов, а зятю сказали, что налоговый вычет может получить только он один. Правда ли это и на какие деньги можно рассчитывать?

- Максимальный размер налогового вычета при покупке жилья на сегодня - 2 миллиона рублей, - напоминает наш эксперт. - Эта сумма делится на троих сособственников квартиры, и на каждого выходит по 1/3 от 2 млн., то есть примерно по 667 тыс. рублей.

Однако не забывайте суть льготы: благодаря вычету освобождаются от налога ваши доходы, облагаемые по ставке 13% (см. «Справку «КП»). А если у человека не было и нет таких доходов, то и вычет он получить не может. В нашем случае это касается тестя-пенсионера - скорее всего, у него нет других доходов, кроме пенсии, а она налогом не облагается. Так что часть вычета, приходящаяся на долю тестя, фактически пропадает.

С ребенком ситуация другая. Согласно постановлению Конституционного суда РФ от 13.03.2008 № 5-П, если жилье приобретается в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то родители вправе воспользоваться частью вычета, приходящегося на долю ребенка.

Итого: в ситуации, описанной Галиной, зять вправе получить налоговый вычет в размере 2/3 от 2 миллионов - т. е. свою долю и долю ребенка.

Совет: чтобы налоговый вычет (либо его часть) не пропал, нужно оформлять собственниками покупаемого жилья тех лиц, которые имеют доходы, облагаемые 13-процентным налогом, - получают зарплату, выручку от сдачи жилья внаем и т. д. Кстати, на практике одна из самых частых «ошибок», в результате которой право на налоговый вычет теряется, - когда купленная квартира оформляется на родителей-пенсионеров. Если для вас принципиально важно, чтобы именно они значились собственниками жилья, то, как вариант, можно зарегистрировать приобретение квартиры на себя, а затем переоформить ее на родителей по договору дарения (при дарении между близкими родственниками налог не взимается).

СПРАВКА «КП»

Налоговый вычет - это сумма, которая потрачена на приобретение жилья и освобождается от 13-процентного налога на доход. Вам либо возвращают обратно на руки налог - 13% от суммы, уплаченной за квартиру, но не более чем от 2 миллионов рублей (максимальный размер вычета на сегодня), либо - по вашему выбору - 13-процентный налог перестают брать с вашей зарплаты до тех пор, пока она не достигнет размера вычета.

ВАЖНО

Вся жилплощадь детям - льгот не будет

Родители могут получить налоговый вычет, приходящийся на долю несовершеннолетних детей только в случае, если сами папа и (или) мама тоже значатся сособственниками того же жилья. Если квартира оформлена исключительно на детей и они не имеют доходов, облагаемых 13-процентным налогом, то вычетом воспользоваться не удастся.

Кстати, если родители получили вычет за детей, то впоследствии, достигнув совершеннолетия, ребенок сохраняет право самостоятельно воспользоваться налоговой льготой, покупая квартиру на собственные деньги.

05.04.2011 Источник: Комсомольская правда

Консультации возможностей возврата личных денежных средств от государства на законных основаниях, оформление деклараций и представительство в налоговых органах:

Ведущий специалист Никитина Ольга

моб.тел. 8-913-522-8506

Как снизить расходы или избежать уплаты налога с продажи квартиры?

Инна — Mon, 18 Apr 2011 13:31:56 GMT

Поговорим о нюансах при расчете налоговой базы с использованием налоговых вычетов. Для удобства будем называть "первым" налоговым вычетом - вычет в размере 1 млн рублей. "Вторым" налоговым вычетом – вычет в размере расходов, потраченных на получение доходов.

Нюанс номер один. При применении налоговых вычетов нужно обязательно учитывать тот факт, что данные вычеты даются не на объект, а на налоговый период. Соответственно, если вы продаете в одном налоговом периоде две квартиры, то "первый" вычет будет не два миллиона рублей, а один. Также обратите внимание на то, что "второй" вычет применяется не вместе с "первым", а вместо него. Т.е. налогоплательщику дается выбор: какой из вычетов применить, и в случае продажи двух квартир в одном налоговом периоде, нельзя будет к одной квартире применить вычет в размере 1 млн рублей, а к другой в размере расходов, потраченных на ее приобретение. Например, вы решили продать две квартиры, каждая из которых стоит 6 млн рублей. Обе в собственности менее трех лет. Первая была получена в наследство, вторая куплена за 5 млн рублей. Налог, который вам придется заплатить, будет рассчитываться так: 6 млн плюс 6 млн минус 5 млн, и полученный результат умножить на 13%. При этом налог от продажи какого угодно количества квартир, находящихся в собственности более трех лет, платиться не будет.

Нюанс номер два. При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, размер налогового вычета распределяется между сособственниками пропорционально их доле. Т.е., если вы решили продать ½ долю квартиры, то "первый" налоговый вычет составит 500 тыс. рублей. А "второй" налоговый вычет – половину суммы, потраченную на покупку квартиры.

Нюанс номер три касается имущества, полученного в наследство. Дело в том, что согласно Гражданскому Кодексу РФ, наследник становится собственником с момента смерти наследодателя, а не с момента регистрации перехода права собственности. Например, наследодатель умер 5 лет назад. Свидетельство о праве собственности на квартиру получено 1 год назад. При продаже такой квартиры, налог не платится.

Нюанс номер четыре касается собственников жилищных, жилищно-строительных, дачных и иных потребительских кооперативов. Право собственности на имущество, расположенное в таких кооперативах, возникает у члена кооператива с момента полной выплаты пая. Соответственно, время владения таким имуществом на правах собственника, следует отсчитывать с даты, указанной в справке о полной выплате пая, а не с даты регистрации права собственности. И если член кооператива, полностью выплативший пай 10 лет назад, зарегистрировал право собственности на квартиру только два года назад, то при продаже квартиры, никакого налога он не платит.

Последнее, о чем мне хотелось бы рассказать в рамках темы, это о практике "занижения" стоимости квартиры в договоре купли-продажи, для уменьшения налогооблагаемой базы. Сейчас при продаже квартиры, находящейся менее трех лет в собственности, продавцы зачастую указывают в договоре купли-продажи стоимость квартиры в размере 990 тыс. рублей, что в большинстве случаев существенно ниже реальной стоимости квартиры. Таким образом, они пытаются избежать налогообложения. Я искреннее рекомендую не делать этого. Во-первых, понижается ликвидность и стоимость объекта, так как покупатели, при прочих равных, будут выбирать квартиру, продавец которой укажет в договоре реальную стоимость. А во-вторых, продавец подвергает себя риску получения налоговых претензий за уклонение от уплаты налогов. Особенно - на фоне повышения внимания налоговых служб к сделкам, оформленным "по сумме до миллиона".

Так что же делать, если квартиру продать надо, а налог платить не хочется?

Во-первых, не нужно забывать про "второй" налоговый вычет, с помощью которого нередко можно ощутимо сократить затраты на налогообложение. Во-вторых, имеет значение и фактор скорости продажи. Ведь не исключено, что до наступления трехлетнего периода осталось каких-то полгода…

На, а если ничего из этого нет? Что ж, тогда придется заложить расходы, связанные с уплатой налога в состав своих затрат. Поверьте, время и нервы, которые могут быть потрачены в случае "разборок" с налоговиками при продаже по "заниженной цене", не компенсирует никакая сумма. Тем более что попав в фокус внимания налоговых служб, и сумму сохранить, скорее всего, не удастся…

Источник: Финам.инфо

Меняем планы: как узаконить перепланировку

Инна — Mon, 18 Apr 2011 13:21:04 GMT

Еще не все собственники жилья осознают, что перепланировка квартиры – дело ответственное и не только их личное. Квартира – часть дома, в котором живут другие люди, и нужно учитывать их интересы. А главное, нужно помнить о нормах безопасности, ведь, например, остекление и утепление балкона увеличивает нагрузку на фасад и конструктив здания, что может привести к растрескиванию фасадов и даже обрушению балкона. Несчастный случай, произошедший недавно на северо-востоке столицы, когда в старом доме рухнули балконы с пятого по первый этаж, подтверждает актуальность проблемы.

Что можно, а что нельзя

Перепланировка квартиры – дело порой даже вынужденное. С ее помощью можно обеспечить улучшение жилищных условий, например, выделить отдельную комнату для ребенка. Не у всех ведь имеются средства для покупки новой, более просторной квартиры, а перепланировка обойдется в гораздо более скромную сумму.

Но необходимо помнить о том, что любые переделки должны носить законный статус. Владельцы квартиры с несогласованной перепланировкой рискуют столкнуться с серьезными проблемами. С таким жильем невозможно совершать сделки: продавать, обменивать, дарить или оформлять в наследство. «Перекроенную» квартиру невозможно использовать и в качестве залога по банковским кредитам.

Согласованию подлежат не только снос и возведение перегородок, перенос, расширение или заделка дверных проемов и иных элементов жилого помещения, но и остекление балконов, и изменение положения радиаторов отопления, прочих инженерных коммуникаций. По счастью, власти отменили хотя бы согласование установки наружных блоков кондиционеров.

Точный перечень работ, которые категорически запрещено производить, можно получить в Мосжилинспекции. Там прописано, что нельзя сносить несущие стены, сырую зону выносить на жилое помещение, отрезать воздуховоды, демонтировать систему вентиляции, переносить газовые стояки.

Существует два вида перепланировок, которые законно согласовать ни при каких обстоятельствах не удастся. Во-первых, это перенос «мокрых точек», то есть перемещение санузла из одной части квартиры в другую. Кроме того, нельзя тянуть трубы от одного стояка к другому. Во-вторых, незаконным считается снос капитальных стен. Более того, это может быть и довольно опасно: есть риск пострадать не только жильцам квартиры, но и их соседям. Максимум, что вы можете сделать, – это прорубить в капитальной стене дверной проем, однако и такую перепланировку согласовать будет весьма непросто».

Некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не выдают. Например, ни в одном документе не обозначено, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией или выносить радиаторы отопления на балкон (лоджию). «Мы не беремся согласовывать слияние комнаты и лоджии, – рассказывает Виталий Виноградский, специалист московской компании «ДизайнПроектСтрой». – По закону это не запрещено, но по факту согласовать невозможно». Потому что в этом случае нарушается теплотехнический расчет всего дома. Температура в холодной зоне должна оставаться хотя бы на 3-5 градусов ниже, чем в жилой комнате.

Вы спросите: а что насчет остекления балконов? Ведь они остеклены почти «поголовно», а согласовывал их мало кто. Со всей определенностью можно сказать, что в старых домах абсолютное большинство балконов были остеклены без разрешения. Мода на остекление балконов и лоджий возникла давно. И хотя разные способы и материалы, используемые при остеклении одного жилого дома, точно не украшают его фасад, случаи, когда собственникам приходилось их демонтировать, неизвестны. Но закон такой есть, и ситуация может измениться. ДЕЗам, которые обслуживают старые дома, сейчас точно не до балконов, но основной тренд наших дней – повсеместное создание ТСЖ, и когда жильцы дома станут полноправными его хозяевами, возможно, они станут более внимательно относиться к техническому состоянию дома, его внешнему виду и деятельности соседей. А вот в новых домах, где созданы ТСЖ или управляющие компании, застеклить балкон без разрешения проектной организации уже не удастся.

Сколько стоит согласовать

Существует два способа узаконить перепланировку: на основе эскиза и на основе проекта. Получение разрешения на перепланировку на основе эскиза – наиболее простая и часто используемая форма, которая не требует привлечения проектных или научных институтов. Государственный орган в течение 45 дней рассматривает заявку и принимает решение. И в случае положительного заключения выдает распоряжение, где устанавливаются сроки для выполнения указанных работ, как правило, не более 4 месяцев.

Обязательным условием для начала ремонтных работ является заключение договора о техническом надзоре с ДЕЗом, ТСЖ или управляющей компанией. После окончания ремонта комиссия Мосжилинспекции выезжает на объект, и при соблюдении всех предписаний и требований подписывается трехсторонний акт выполненных работ. Последний шаг – БТИ, которое производит замеры и выдает новый план квартиры в так называемых «черных» линиях.

При этом госпошлина БТИ в среднем составляет 2-3 тыс. руб. Технический надзор ДЕЗа стоит от 9 до 17 тыс. руб. Сама процедура согласования с Мосжилинспекцией считается бесплатной. Таким образом, по сумме эскизная форма не затратная, но достаточно трудоемкая.

Согласование на основе проекта – более сложный и дорогой процесс, который может занять от 5-6 месяцев до года и обойтись в среднем в 250-300 тыс. руб. Если вы планируете сэкономить собственное время и обратиться в специальную организацию, специализирующуюся на оформлении перепланировок, то готовьтесь платить и комиссионные. В среднем согласование простой перепланировки в таких компаниях вам обойдется в 30-40 тыс. руб., вместе с разработкой проекта – порядка 70 тыс., в особых случаях (когда дело касается капитальных и несущих конструкций) вплоть до 90-100 тыс. руб.

Платите штраф и верните все как было

По идее, незаконная перепланировка влечет за собой штрафы со стороны Мосжилинспекции. Так, за самовольно остекленный балкон предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2-2,5 тыс. руб. Для многих людей 2,5 тыс. руб. штрафа – небольшая потеря для семейного бюджета. Но в любом случае, во-первых, возникает конфликтная ситуация, которая беспокоит, отнимает время и нервы, а во-вторых, кроме штрафа останется предписание: либо узаконить, либо демонтировать, третьего не дано. В худшем случае, собственнику грозит судебное разбирательство и меры вплоть до выселения.

Вот пример из практики холдинга «Миэль», когда дело дошло до суда и собственников квартиры одного из сталинских домов на Ленинском проспекте (Москва) обязали демонтировать установленные без согласования кондиционеры и восстановить фасад. В данном случае председатель ТСЖ и жильцы дома заняли непримиримую позицию и довели дело до победного конца.

В целом можно отметить, что за последние 3-4 года власти начали более строго подходить к вопросам, связанным с перепланировкой. Правила становятся строже. В частности, если дом имеет деревянные перекрытия, то техническое заключение квартиры можно получить только в государственном институте Мосжилниипроект. Кроме того, если на сегодня у собственника такой квартиры есть возможность ее продать с обременением «неузаконенная перепланировка» и переложить обязанность произвести необходимые действия в течение 6 месяцев на покупателя, то не исключено, что в будущем регистрация таких сделок может стать затруднительной.

Услуги по согласованию перепланировок.

Главный специалист: Глазкова Надежда Викторовна

с.т.8-908-212-8353

Каков доход, таков дом - жилье. Министерство регионального развития начинает масштабный проект по решению квартирного вопроса россиян

Инна — Mon, 18 Apr 2011 13:05:56 GMT

04.2011

На следующей неделе минрегионразвития собирается разослать в регионы поручение о резервировании земельных участков под строительство доходных домов.

Об этом сообщил замглавы минрегиона Константин Королевский, накануне презентовавший проект представителям субъектов Федерации.

Новый жилой фонд государство собирается использовать для сокращения числа очередников (как альтернатива социального найма), для предоставления жилья трудовым мигрантам, а также для использования на свободном рынке (как противовес частникам). Отличие доходных домов от любого другого жилья будет состоять в отсутствии возможности для жильцов оформить права собственности на квартиру. Плюс к этому с квартирантов будет взиматься ежемесячная арендная плата.

Регионам дается время до конца сентября, чтобы составить список участков, пригодных под строительство арендного жилья и на месте сориентироваться по потребностям рынка. Исходя из проекта, уже к 2020 году до 20 процентов всего возводимого жилья будет отдаваться под "доходную" аренду. Точнее, в этом объеме в ведомстве оценивают сегодняшние потребности россиян в съемных квартирах. Пока же главная задача ведомства - заинтересовать строительные компании. Схема, которую предлагает ввести минрегион, проста: застройщик получает кредит от коммерческого банка. После завершения строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на срок до 20 лет под 10 процентов годовых. Застройщики, пришедшие на рынок арендного жилья, смогут получить ряд налоговых льгот и условий займов, в том числе и государственных, поясняет Константин Королевский. В министерстве не скрывают, что пока именно от участия государства зависит, пойдет программа или нет. Замминистра сообщил, что сейчас ведутся переговоры с минфином о выделении бюджетных кредитов строителям - участникам программы. Предполагается, что землю под строительство доходных домов регионы будут передавать девелоперам на правах аренды. Плату начислять исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Дальше местные власти должны будет простимулировать проект. Например, отменить налоги на прибыль, имущество или компенсировать процент арендной ставки. Кстати, в минрегионе рассчитывают привлекать под проект средства негосударственных пенсионных фондов

Разного рода преференции строителям в конечном счете должны сыграть на понижение потребительской стоимости жилья. "Нужно сделать все, чтобы себестоимость арендного жилья была как можно ниже. Не в ущерб, конечно, качеству", - поясняет Константин Королевский.Напомним, что опыт единичного строительства доходных домов есть у Москвы. Но из-за высокой стоимости аренды жизнь в таком доме многим оказалось не по карману. Ранее в интервью "РГ" замминистра уже озвучивал ориентировочную стоимость аренды жилья в доходном доме - 10 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру. И пока в минрегионе продолжают придерживаться этой цифры.

Нина Егоршева

Источник: Российская газета

«Вечные» жильцы: кого не получится выписать из квартиры?

Инна — Mon, 18 Apr 2011 13:01:08 GMT

Все знают, что покупать лучше жилое помещение, которое уже свободно, как в физическом смысле слова – квартира освобождена от имущества и присутствия бывших жильцов, так и в юридическом – в данной квартире никто не зарегистрирован. Но есть определенная категория граждан, которым нельзя запретить пользоваться квартирой даже после того, как право собственности перешло к новому владельцу жилья.

На продажу выставляют и такие квартиры, в которых продолжают проживать или быть зарегистрированными граждане. Цена на такое жилое помещение может быть ниже, чем на «свободные» квартиры. Продавцы, оправдываясь нехваткой времени и срочной потребностью в деньгах, не хотят заниматься выселением. Мол, купите квартиру, а потом самостоятельно выпишите всех лишних. За это дается скидка в цене. Но, прежде чем соглашаться на такую сделку, следует знать, что существует определенная категория граждан, которых нельзя выписать, которым нельзя запретить пользоваться квартирой даже после перехода права собственности к новому собственнику.

Купили квартиру – выселяем членов семьи бывшего собственника

В соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Это означает, что сразу после того, как вы приобрели жилое помещение, члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользоваться им. А если они утратили право пользоваться квартирой, значит их можно снять с регистрационного учета, то есть выписать.

Чтобы успешно справиться с этой задачей, вам необходим будет один важный документ – судебное решение, где черным по белому установлено, что конкретный гражданин утратил право пользоваться квартирой и его следует снять с регистрационного учета. То есть новому собственнику нужно будет обращаться в суд с требованием признать гражданина утратившим право пользования жилым помещением и с требованием выписать гражданина.

Кого не получится выписать?

На некоторых граждан п. 2 ст. 292 ГК РФ не распространяется: даже переход права собственности на квартиру не позволит вам выписать таких граждан или запретить им пользоваться жилым помещением. Сохраняют право пользования жилым помещением после продажи квартиры:

а) лица, обладающие правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ). В соответствии со ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Так, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением или его определенной частью. Такой завещательный отказ может быть возложен на какой-то определенный период или на период жизни отказополучателя.

При этом наследник вправе продавать, дарить, отдавать в залог и иным способом распоряжаться жилым помещением. Получать на сделку согласие от отказополучателя не надо. Но переход права собственности никак не повлияет на права отказополучателя: как он проживал в квартире, так и дальше может жить, до тех пор пока не закончится срок пользования, установленный завещательным отказом.

Выселить отказополучателя можно только в двух случаях:

— такое лицо добровольно (но, скорее всего, не безвозмездно) откажется от права пользования, предоставленного ему завещательным отказом;

— п. 2 ст. 35 ЖК РФ позволяет выселить отказополучателя, если он использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Правда, выселение происходит не автоматически. Для начала собственник вправе просто предупредить нарушителя, так сказать показать «желтую карточку». Но если и после этого гражданин продолжает вести себя недостойным образом, то тут уже можно обращаться в суд с требованием о выселении такого человека.

б) граждане, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, если иное не установлено законом или договором.

Например, бывший владелец стал собственником в результате приватизации, но в момент приватизации помимо такого человека в квартире были прописаны другие граждане, которые отказались от приватизации или ранее участвовали в приватизации и поэтому не могли повторно оформить в собственность эту квартиру, но дали свое согласие на приватизацию другим гражданам. По закону такие «отказники» сохраняют право пользоваться жилым помещением и после продажи квартиры.

Данный вывод следует из анализа ряда норм законодательства. В частности п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». И никакой суд не сможет выписать такого человека.

в) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ).

Выселить такого гражданина можно, если он сам согласится на это. Но при этом соответствующие изменения стоит оформить соглашением, которое нужно, так же как и основной договор, заверить нотариально и зарегистрировать в ЕГРП.

Как узнать о жильцах, которых нельзя выписать?

Покупатель, знающий о неожиданном «подарке» от бывшего собственника, вряд ли согласится на сделку и станет покупать жилье с обременением.

Законом предусмотрено, что продавец обязан поставить в известность покупателя о гражданах, которые и после продажи вправе пользоваться квартирой. В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Если такие граждане существуют, но в договоре о них нет ни слова, такой договор считается незаключенным. В этом случае новый владелец может вернуть квартиру прежнему собственнику и получить обратно свои деньги. Для этого ему нужно будет обратиться в суд с исковым заявлением к бывшему собственнику с требованием вернуть денежные средства за квартиру ввиду того, что договор не заключен.

Со стороны продавца полученные деньги являются неосновательным обогащением, и он обязан возвратить покупателю неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Так как договор купли-продажи не был заключен, то считается, что у продавца не было оснований для получения денег.

И наконец, помните, что даже если в договоре купли-продажи сказано, что лица, прописанные в квартире, обязуются выписаться в течение определенного срока, это не является гарантией того, что они так и поступят. Ведь договор подписывают продавец и покупатель, а члены семьи бывшего собственника не ставят свои подписи в документе, а следовательно, не берут на себя никаких обязательств.

Отдать квартиру государству.

Инна — Fri, 01 Apr 2011 06:36:02 GMT

Случаи возврата приватизированного жилья государству до недавнего времени практически не встречались. Казалось бы, отдавать свою собственность – чистейшей воды безрассудство. Но при грамотном подходе так называемая деприватизация может стать эффективным способом улучшить жилищные условия.

Затеяв приватизацию, государство фактически подарило гражданам право бесплатно оформить свою недвижимость в собственность. С одним лишь «но»: делать это разрешено один раз в жизни.

Предположение о том, что со временем некоторые решат добровольно отказаться от дарованных квадратных метров, до недавнего времени выглядело абсурдным. Но, как показала практика, некоторые россияне все-таки возвращают жилье государству. Правда, делают это вовсе не из альтруистических побуждений.

Ненужная собственность

Возможность возвратить государству приватизированное жилье регулирует Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». По нему граждане имеют право передать приватизированные помещения в государственную или муниципальную собственность. В свою очередь, госорганы обязаны заключить с «отказниками» договоры социального найма этой недвижимости.

Изначально процесс обратной приватизации жилья был рассчитан исключительно на малоимущих граждан. Право собственности накладывает на владельцев недвижимости определенные обязанности. Прежде всего – материального характера. Справиться с ними оказались в состоянии не все: за квартиры пришлось платить налог, а в квитанциях о квартплате появилась дополнительная строка расходов – на капремонт. В итоге сформировался целый класс «нищих собственников»: для них на первый взгляд незначительное сокращение текущих расходов на содержание жилья оказалось важнее, чем обладание правом собственности.

Возврат недвижимости государству приобрел актуальность и в свете планируемого повышения налога на недвижимость. Сейчас его размер не превышает 2% от стоимости жилья. Расчеты производятся на основе инвентаризационной оценки. В ближайшие годы налог планируют определять исходя из рыночной цены. Да к тому же – повысить его ставку.

Государству есть смысл отдавать приватизированное жилье участникам программ улучшения жилищных условий. В определенных ситуациях повезет тем, кто живет в аварийных и ветхих домах, а также хрущевках. Если квартира или комната в таком здании находится в собственности, ее владельцам предоставят аналогичное (по площади и характеристикам) помещение. Или выплатят его рыночную стоимость. Когда расселяют жилье, которое граждане занимают по договорам социального найма, государство предоставляет им недвижимость исходя из социальной нормы – 18 кв. м на человека. Нетрудно подсчитать, какое жилье, к примеру, получит семья из четырех человек, которая занимает двухкомнатную квартиру площадью 40-45 «квадратов».

Сомнительная выгода

Как прогнозирует старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Юрий Халимовский, все эти факторы впоследствии могут спровоцировать рост количества желающих вернуть приватизированную недвижимость государству. «Иногда деприватизацию жилья можно использовать как уловку для участия в социальных программах по обеспечению жильем. Но эффективность этого метода относительна. У города не так много нового жилья – участники госпрограмм могут ждать своей очереди годами. Да и сама очередь расписана на много лет вперед», – рассуждает Халимовский.

К тому же если речь идет о деприватизации жилья, к примеру, в аварийном доме, «прописать» пару-тройку родственников и получить квартиру большей площади вряд ли удастся. После того как здание признается аварийным, власти чаще всего запрещают регистрацию в нем. А если семья все же ухитрится «прописать» новых жильцов, государство может обратиться в суд и признать регистрацию недействительной.

Как свидетельствует менеджер компании «Адвекс – Петроградское агентство» Елена Василевская, деприватизацию можно рассматривать в качестве метода улучшить жилищные условия лишь в тех случаях, когда семья проживает в аварийном здании либо доме первых массовых серий, которые к тому же попали в государственные программы сноса или расселения. «Для схем частного инвестирования, например, расселения коммунальных квартир, применять этот механизм не имеет смысла. В подавляющем большинстве случаев инвесторы выкупают лишь те квартиры, в которых приватизированы все комнаты. Механизм расселения жилья, в котором есть неприватизированные комнаты, очень сложен – необходимо задействовать Горжилобмен, другие государственные структуры. Квартира должна быть действительно очень интересной, чтобы инвестор решился на подобный шаг», – поясняет Василевская.

К тому же если семья пожелает передать государству жилье в относительно престижном районе, она может «прогореть». По закону «социальные» квартиры предоставляют в границах того же населенного пункта. Говоря проще, из центра Петербурга могут переселить куда-нибудь в Шушары, Колпино или Бугры.

Экономика подобных действий очевидна: так, в начале марта город закупил квартиры для целевой программы «Молодежи – доступное жилье» в Шушарах, по 55 тыс. руб. за кв. м. В то время как стоимость «квадрата» в центральной части города часто превышает 100 тыс. руб.

Более того, поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, при расселении квартиры, которая находится в соцнайме, люди даже не имеют права отказаться от того, что им предлагают. В то время как при переселении из приватизированного жилья всегда учитывается его рыночная стоимость. «Если же гражданин останется недоволен суммой выплаченной компенсации или альтернативными метрами, он может обратиться в суд», – резюмирует Сандалов.

Варианты передачи

Существует два способа отказаться от права собственности на приватизированное жилье – расприватизация и деприватизация. Законодательно эти понятия не прописаны, тем не менее большинство участников рынка применяют такие термины.
Расприватизация – это судебное признание недействительным договора передачи жилья в собственность гражданина. Согласно Гражданскому кодексу РФ сделать это можно, если сделка проведена с нарушением законодательства. Например, не соблюдены права несовершеннолетних или договор заключен под влиянием насилия или угроз.

Расприватизация имеет несомненное преимущество: если гражданин сумеет доказать, что жилье перешло в его собственность незаконно, право на приватизацию считается нереализованным.

По закону иск о признании договора приватизации недействительным можно подать в течение трех лет с момента его регистрации.

До июня 2006 года расприватизация была фактически единственным способом вернуть жилье государству: отказаться во внесудебном порядке от права собственности могли лишь малоимущие.

Деприватизация стала новым видом правовых отношений между гражданами и государством. Поправки в Жилищный кодекс дали полную свободу в распоряжении недвижимостью: людям разрешили передавать свою недвижимость государству и заключать с ним договор социального найма.

Тем не менее деприватизация стала явлением во всех отношениях радикальным. Обратной силы она не имеет – возвратив жилье государству, гражданин теряет возможность приватизировать его вновь. Разумеется, бывший собственник уже не будет иметь никаких имущественных прав на возвращенное государству жилье – разве что жить в нем по договору социального найма.
«Жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность, затем предоставляются им в пользование на основании договоров социального найма. Эти процессы регулируются Гражданским кодексом РФ, законами о дарении и о приватизации», – поясняет Сандалов.

Как уточняет Халимовский, для деприватизации нужно обратиться в жилищный отдел районной администрации с заявлением и весьма обширным пакетом документов. Прежде всего необходимо подтвердить право собственности на жилье, оплату коммунальных услуг, продемонстрировать справки форм 7 и 9. Кроме того, нужно предоставить документ, подтверждающий, что передаваемая государству квартира или комната является единственным жильем. Как правило, это делается с помощью выписок о правах на объекты из Единого государственного реестра прав.

В деприватизации может быть отказано из-за несогласия одного из сособственников либо в случае наложенного на жилье обременения (к примеру, квартира заложена по кредиту).

Дорога в один конец

В Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу утверждают: число операций по деприватизации жилья ничтожно мало.

«В I квартале этого года количество таких сделок увеличилось в два раза по сравнению с тем же периодом 2010-го. Тогда наше Управление зарегистрировало пять-шесть соответствующих сделок, а сейчас их число возросло до 14, – рассказывает заместитель начальника Управления Росреестра по Петербургу Мария Мельникова. – По своей сути, деприватизация – это самовольное лишение права собственности на подаренное государством жилье. Разговоры о повышении налога пока остаются лишь разговорами. Никто не знает, какова будет его окончательная ставка. К тому же правительство предусмотрит различные льготы по его уплате. Если же вы деприватизируете квартиру, то лишаетесь права собственности со всеми вытекающими последствиями – не можете ее продать, завещать, сдать в аренду без согласия государства».

К тому же, по ее словам, есть много способов принять участие в государственных программах улучшения жилищных условий и без деприватизации. Например, заключив договор мены или с помощью кредита.

Возможность вернуть государству недвижимость и одновременно заключить договор соцнайма предусмотрена лишь до марта 2013 года, когда завершится отведенный законом срок для приватизации жилья. Не исключено, что подобную возможность пропишут в Жилищном кодексе или другом законе, но пока речи об этом не идет.

Но даже если этого не произойдет, у россиян всегда останется возможность дарить свое жилье государству. «Этот процесс в корне отличается от деприватизации. В данном случае органы госвласти не обязаны заключать с дарителем договор социального найма – разве что по своей доброй воле», – поясняет Мельникова.

По ее словам, случаи дарения жилья государству практически не встречаются. Речь идет разве что о совсем экзотических вариантах – передаче квартир-музеев или квартир-памятников.

Эксперты уверены: прежде чем деприватизировать квартиру, необходимо несколько раз просчитать последствия этого поступка. Жилье для большинства российских граждан – это единственный и самый главный капитал. Важнее разве что здоровье.

Сергей Бардин
Источник: Бюллетень Недвижимости

Возмутительная сделка

Инна — Thu, 31 Mar 2011 10:46:38 GMT

"Возмутительная сделка" 144-летней давности: Россия продала Аляску по 5 центов за гектар

30 марта исполняется 144 года с того момента, как Россия продала Аляску Соединенным Штатам Америки по 5 центов за гектар. В 4 часа утра российский посол в Вашингтоне Эдуард Стекль скрепил подписью договор о продаже Аляски. Огромную территорию, площадь которой превышает 1,5 млн кв. км, правительство Александра II уступило за 7,2 млн долларов золотом (11 млн рублей золотом), напоминает ИТАР-ТАСС.

Тогда и российские подданные, и американцы отреагировали на это одинаково - недоумением и возмущением. Разница заключалась лишь в том, что в России спрашивали, зачем продали территорию, на освоение которой в течение 126 лет русские люди потратили столько сил. А если продали, то почему так дешево. В Америке удивлялись - зачем нужны эти 365 млн акров промерзшей и незаселенной земли? Она не стоит таких денег, были уверены граждане США.

Поскольку переговоры с Россией вел госсекретарь Уильям Сьюард и он же подписал договор, ему и досталось больше всего. В американских газетах тех лет сделку называли "причудой Сьюарда", "глупостью Сьюарда", "Сьюардским сундуком со льдом".

Тогда же поползли слухи, что члены сената, давшие согласие на ратификацию договора, были подкуплены русским послом. И действительно, по свидетельству историков, Стекль получил от Александра II за свои усилия 25 тысяч долларов, а свыше 100 тысяч долларов было списано царской казной по статье "на дела, известные императору".

Если взятки и имели место, подчеркивают сейчас американские историки, то это, пожалуй, единственный случай, когда они способствовали увеличению благосостояния страны. Буквально через несколько лет на Аляске нашли золото. Обнаруженные же там запасы нефти и газа оцениваются в сотни миллиардов долларов. Россиянам оставалось лишь кусать локти.

Между тем, как отмечает "Голос Америки", передача Аляски привела к долговременным негативным последствиям для США. Индейцы, алеуты и эскимосы не признавали эту сделку. Долгое время их протесты не учитывались – гражданство США они получили лишь в 1924 году.

Ситуация изменилась после открытия колоссальных запасов нефти в 1968 году. Три года спустя Вашингтон принял соломоново решение. Аборигены Аляски получили в собственность примерно 11% территории штата и долю в энергетических корпорациях, добывающих нефть. Ныне 60% территории Аляски находятся в собственности федеральных властей США, 28% – в собственности штата. 1% – принадлежит частным лицам.

Могла ли Россия сохранить Аляску?

Могла ли Россия сохранить за собой Аляску, открытую Витусом Берингом и Алексеем Чириковым в 1741 году? Историки продолжают спорить, хотя большинство отвечают на этот вопрос отрицательно. Американцы все равно бы начали вытеснять оттуда русских, считают они. Еще в 1823 году бывший в то время госсекретарем США Джон Адамс заявил, что у России нет никаких прав на колонии в Северной Америке. А его ученик Уильям Сьюард - госсекретарь с 1861 по 1869 год - в 1860 году сформулировал программу, согласно которой США должны со временем занять весь континент.

Россия же в то время была истощена Крымской войной, опасалась нападений Великобритании на Дальнем Востоке, пыталась изыскать средства для освоения присоединенных в 1860 году Приамурья и Приморья.

Стоит отметить, что побережье Аляски также активно исследовали англичане, французы и испанцы.

18 октября 1867 года в столице русской колонии в Северной Америке - Ново-Архангельске (переименован в Ситку) состоялась церемония передачи Аляски Соединенным Штатам. Перед резиденцией главного правителя выстроились русские и американские солдаты, и под орудийные залпы был спущен российский флаг.

Популярные мифы из истории продажи Аляски

- Будто бы окончательный расчет за приобретение Аляски так и не был произведен, либо что корабль, на котором везли деньги в Россию, затонул.

- Утверждается, что в связи с известными нарушениями договора, сделка может быть оспорена и по сей день. Это миф, поскольку и по законам Российской империи, и по законам США уже истекли все возможные сроки исковой давности.

- В российской публицистике распространяется еще один миф, который гласит, что Аляска на самом деле была не продана, а сдана в аренду на 99 лет, но СССР по каким-то причинам не потребовал ее обратно.

- Существует также массовое заблуждение, что Аляску продала императрица Екатерина II (основанное, в частности, на тексте популярной песни группы "Любэ" 1989 года "Не валяй дурака, Америка!", где имеются строки: "Екатерина, ты была не права.."). На самом деле продажа состоялась в царствование Александра II. При жизни Екатерины на Аляске даже еще не существовало русских поселений.