Приобрести квартиру с
помощью банковского кредита – один из способов покупки для тех, у кого нет
полной суммы. Затраты при этом существенно возрастают из-за необходимости
выплачивать банку проценты, комиссионные, а также оплачивать страховки.
Советами, как сэкономить на ипотеке:
Совет первый.
Подсчитать расходы заранее
Стоит подсчитать все
расходы до подписания кредитного договора. Комиссия банка за организацию
кредита может достигать от 1% до 3% от суммы займа. Некоторые кредитные
организации ограничивают нижнюю планку комиссионного вознаграждения как правило
на уровне 15 тыс. руб. Отдельные банки еще в конце 2010 года громко заявили об
отмене комиссий за выдачу кредита. Однако это только один вид комиссионных,
многие банки берут деньги за рассмотрение заявки потенциального заемщика, за
открытие и ведение ссудного счета, за выдачу наличных. Не стоит забывать про
оплату услуг банка по предоставлению сейфовой ячейки. Каждая статья расходов в
отдельности покажется несущественной, но в сумме может набежать более 30 тыс.
руб. Поэтому при выборе кредитной организации стоит обращать внимание не только
на процентную ставку, но и на комиссионные расходы.
Совет второй. Не
забыть про оценку объекта
Помимо банковских
затрат заемщику придется заплатить за услуги оценщика.Обычно банкиры доверяют
отчетам определенных оценочных компаний и настаивают, чтобы заемщик обращался
именно в эти фирмы. На любезное отношение к клиентам в таких компаниях можно не
рассчитывать, изготовление отчета стоит от 3 тыс. руб. до 15. И это не предел.
Стоимость отчета может зависеть от удаленности объекта, его типа и площади. При
кредитовании домов старого фонда, домов с деревянными перекрытиями банкиры
могут потребовать проведения строительной экспертизы, что повысит затраты
заемщика. Не стоит забывать и про обязательного участника сделки купли-продажи
жилья – нотариуса, его услуги тоже недешевы.
Совет третий.
Обратиться к ипотечному брокеру
Примерно 1-1,5% от
стоимости приобретаемого объекта покупатель заплатит за услуги риэлтора и ипотечного
брокера. Первый подбирает подходящий объект и сопровождает сделку, а ипотечный
брокер помогает заемщику выбрать подходящий банк и оформить в нем кредит. Можно
обойтись без услуг посредников, но тогда нельзя исключить, что все получится по
принципу «скупой платит дважды». Например, на ипотечном рынке Красноярска
действуют 44 банка, предлагающих ипотеку, и предложения достаточно сильно
разнятся и по стоимости заемных средств, и по комиссионным расходам.
Самостоятельный выбор кредитной организации займет много времени, причем чтобы
уточнить все расходы, возникающие при получении кредита, мало прочитать
информацию на сайте банка, надо позвонить туда, а скорее всего, придется
встретиться с кредитным инспектором. И даже эта встреча не дает гарантии, что
заемщику станет известна полная стоимость кредита: нередко банки раскрывают все
карты только в момент подписания кредитного договора и договора залога, когда
клиент уже больше думает о грядущем ремонте в новом жилье, а не о предстоящих
ежемесячных выплатах в течение длительного периода времени. Поэтому стоит
воспользоваться услугами профессиональных посредников.
Совет четвертый.
Правильно оформленные документы принесут налоговые льготы
Заемщик может
получить компенсацию удержанного с него государством подоходного налога
(имущественный налоговый вычет) в размере 13% от стоимости приобретенной
квартиры или дома. Кроме того, налоговый вычет полагается и за расходы на
погашение процентов по кредиту за весь срок их выплаты – в размере 13% от общей
суммы. Вычет за проценты начисляют постепенно, по мере того как заемщик
выплачивает их банку. Также налоговый вычет в размере 13% вы можете получить и
с оплаты услуг посредника. Кстати,
посредники-профессионалы помогут правильно оформить все документы, чтобы
впоследствии удалось без проблем получить налоговые льготы, которые могут
достигать 20% от стоимости жилья. В других случаях смело
требуйте квитанции всех оплаченных услуг.
Совет пятый.
Страховать – обязательно
Покупая жилье в
кредит, его придется застраховать. Расходы на страховку как правило составляют
1-3% от остатка ссудной задолженности. Некоторые банки высчитывают стоимость
страховки, добавляя к остатку ссудной задолженности 10%. Страхуется залог –
приобретаемый объект недвижимости, жизнь и здоровье заемщика, а при покупке
жилья на вторичном рынке, то есть не у застройщика, страхуется титул – риск
утраты права собственности на объект. И неважно, что он покупался с помощью
риэлтора, который обещал проверить юридическую чистоту сделки.
Совет шестой. Как
выплачивать кредит
Самые высокие расходы
в ипотеке – это, конечно же, проценты по кредиту – от них прежде всего зависит
сумма ежемесячного платежа. Ее размер можно уменьшить, увеличив срок
кредитования, но тогда возрастет общая сумма причитающихся банку процентов.
Например, оформив кредит на 1 млн руб. на десять лет при ставке 12,5% годовых,
ежемесячно придется платить 14,6 тыс. руб., а при увеличении срока до 15 лет
платеж сократится до 12,3 тыс. руб.
На выплате процентов
можно сэкономить, досрочно погасив кредит. Некоторые банки не позволяют
досрочно погашать задолженность в течение первых шести месяцев или первого
года, но этот срок несущественен при ипотечном кредите, рассчитанном как
минимум на пять лет. Важней, что многие банки требуют комиссию за досрочное
погашение кредита – это может быть фиксированная величина, например 10 тыс.
руб., и может быть процент от суммы досрочного погашения, и тогда счет пойдет
на десятки тысяч рублей, а экономическая целесообразность досрочного погашения
пропадет.
Здесь есть одна
тонкость. При досрочном погашении важно учитывать сумму причитающихся банку
процентов и уже уплаченных. Обычно банкиры взимают за пользование кредитом одну
и ту же сумму каждый месяц (аннуитет). Эта сумма состоит из двух частей. Первая
идет в счет погашения основного долга. Вторая – начисленные проценты по
кредиту. И в первые годы пользования ипотекой процентные платежи могут
превышать 50% в общей сумме аннуитета. То есть чем ближе окончание платежей по
кредиту, тем меньше доля суммы процентов в ежемесячном платеже.
Совет седьмой.
Сравнить ипотеку и аренду
Ставки по кредитам
снижаются с середины 2010 года, а значит, сокращается и размер ежемесячного
платежа, одновременно с этим аренда жилья дорожает. Банкиры все чаще говорят,
что покупка жилья в кредит выгодней, чем аренда квартиры. При займе в 1 млн
руб. средняя сумма ежемесячного платежа по кредиту на 15 лет составляет 12 тыс.
руб., что вполне сопоставимо с арендной платой за квартиру. Правда, как
правило, заемщикам требуются большие суммы на покупку жилья, а значит, и платеж
будет выше. Еще один аргумент в пользу ипотеки – увеличение цен на жилье: по
мнению многих экспертов, стоимость квадратного метра достигла минимума и теперь
будет только расти. И покупая жилье в кредит сегодня, можно рассчитывать, что
его рыночная стоимость к окончанию кредитного договора перекроет все расходы
заемщика, в том числе и процентные. Граждане, которые купили жилье пять лет
назад, оказались в выигрыше, несмотря на кризис: они живут в собственной
квартире, которая выросла в цене.
|
