Поговорим о нюансах при расчете налоговой базы с
использованием налоговых вычетов. Для удобства будем называть
"первым" налоговым вычетом - вычет в размере 1 млн рублей.
"Вторым" налоговым вычетом – вычет в размере расходов, потраченных на
получение доходов.
Нюанс номер один. При применении налоговых вычетов нужно
обязательно учитывать тот факт, что данные вычеты даются не на объект, а на
налоговый период. Соответственно, если вы продаете в одном налоговом периоде
две квартиры, то "первый" вычет будет не два миллиона рублей, а один.
Также обратите внимание на то, что "второй" вычет применяется не
вместе с "первым", а вместо него. Т.е. налогоплательщику дается
выбор: какой из вычетов применить, и в случае продажи двух квартир в одном
налоговом периоде, нельзя будет к одной квартире применить вычет в размере 1
млн рублей, а к другой в размере расходов, потраченных на ее приобретение.
Например, вы решили продать две квартиры, каждая из которых стоит 6 млн рублей.
Обе в собственности менее трех лет. Первая была получена в наследство, вторая
куплена за 5 млн рублей. Налог, который вам придется заплатить, будет
рассчитываться так: 6 млн плюс 6 млн минус 5 млн, и полученный результат
умножить на 13%. При этом налог от продажи какого угодно количества квартир,
находящихся в собственности более трех лет, платиться не будет.
Нюанс номер два. При продаже имущества, которое находится в
долевой собственности, размер налогового вычета распределяется между
сособственниками пропорционально их доле. Т.е., если вы решили продать ½ долю
квартиры, то "первый" налоговый вычет составит 500 тыс. рублей. А
"второй" налоговый вычет – половину суммы, потраченную на покупку
квартиры.
Нюанс номер три касается имущества, полученного в
наследство. Дело в том, что согласно Гражданскому Кодексу РФ, наследник
становится собственником с момента смерти наследодателя, а не с момента
регистрации перехода права собственности. Например, наследодатель умер 5 лет
назад. Свидетельство о праве собственности на квартиру получено 1 год назад.
При продаже такой квартиры, налог не платится.
Нюанс номер четыре касается собственников жилищных,
жилищно-строительных, дачных и иных потребительских кооперативов. Право
собственности на имущество, расположенное в таких кооперативах, возникает у
члена кооператива с момента полной выплаты пая. Соответственно, время владения
таким имуществом на правах собственника, следует отсчитывать с даты, указанной
в справке о полной выплате пая, а не с даты регистрации права собственности. И
если член кооператива, полностью выплативший пай 10 лет назад, зарегистрировал
право собственности на квартиру только два года назад, то при продаже квартиры,
никакого налога он не платит.
Последнее, о чем мне хотелось бы рассказать в рамках темы,
это о практике "занижения" стоимости квартиры в договоре
купли-продажи, для уменьшения налогооблагаемой базы. Сейчас при продаже
квартиры, находящейся менее трех лет в собственности, продавцы зачастую
указывают в договоре купли-продажи стоимость квартиры в размере 990 тыс.
рублей, что в большинстве случаев существенно ниже реальной стоимости квартиры.
Таким образом, они пытаются избежать налогообложения. Я искреннее рекомендую не
делать этого. Во-первых, понижается ликвидность и стоимость объекта, так как
покупатели, при прочих равных, будут выбирать квартиру, продавец которой укажет
в договоре реальную стоимость. А во-вторых, продавец подвергает себя риску
получения налоговых претензий за уклонение от уплаты налогов. Особенно - на
фоне повышения внимания налоговых служб к сделкам, оформленным "по сумме
до миллиона".
Так что же делать, если квартиру продать надо, а налог
платить не хочется?
Во-первых, не нужно забывать про "второй"
налоговый вычет, с помощью которого нередко можно ощутимо сократить затраты на
налогообложение. Во-вторых, имеет значение и фактор скорости продажи. Ведь не исключено,
что до наступления трехлетнего периода осталось каких-то полгода…
На, а если ничего из этого нет? Что ж, тогда придется
заложить расходы, связанные с уплатой налога в состав своих затрат. Поверьте,
время и нервы, которые могут быть потрачены в случае "разборок" с
налоговиками при продаже по "заниженной цене", не компенсирует
никакая сумма. Тем более что попав в фокус внимания налоговых служб, и сумму
сохранить, скорее всего, не удастся…
Источник: Финам.инфо Консультации возможностей возврата личных денежных средств от государства на законных основаниях, оформление деклараций и представительство в налоговых органах:
Ведущий специалист Никитина Ольга
моб.тел. 8-913-522-8506
|